建物はどのように評価するか　～火災保険の基礎知識～　

最近の火災保険のほとんどは、損害保険金を「新価 (新価とは、再築または再購入に必要な金額をいいます)」で支払います。

使用や時間の経過とともにだんだんと評価が下がっていく「時価」ではなく、いつ損害にあっても再築または再購入に必要な金額が支払われるのがこの「新価」のいいところです。

このため、火災保険の保険金額は「新価」で設定するのが一般的になっています。

ここでは、 物件ごとに「新価 」の設定方法、算出方法についてご説明していきます。

新築注文住宅の場合は、請負契約書などにより簡単に建築費がわかります。

請負契約書に記載の建築費をそのまま「新価」と考え、その金額で保険金額を設定すればいいわけです。

注意すべき点としては、火災保険では建物本体のほかに、「基礎」、「外構」、「門・塀・カーポート」なども補償するということです。

請負契約書上のこれらの合計金額が、その物件を再築または再購入するために必要な「新価」ということになります。

なお、請負契約書上の消費税もコストの一部ですから、これを含めて保険金額設定してください。

同じ新築でも、建売住宅の場合は建築費がすぐにはわからないこともあります。

それは、建売住宅の価格が土地代を含んで表記されているからですが、建売住宅の建築費については、次のいずれかの方法で確認することができます。

[1]　売主からの確認

[2]　消費税から逆算

売主が、土地代と分けて建築費を積算している場合には[1]売主からの確認で済みますから、ことは簡単です。

売主から確認が取れなかった場合には次善策として[2]の消費税からの逆算を行うことになります。

これは、「土地の売買には消費税が課税されないが、建物の売買には消費税が課税される」ことを利用する確認方法です。

つまり、売買契約書に記載されている消費税から逆算すれば、建築費がわかるわけです。

仮に、売買契約書に記載されている消費税額が100万円であれば、100万円×105/5＝2,100万円が、消費税込みの建物価格ということになります。

中古の建物の場合には、建築当時の建築費がはっきりしないことがよくあります。

仮に当時の建築費がわかったとしても、そのままの金額を火災保険金額として設定しては、現在では物価が上がってしまっているため同じような建物を建てるためには金額が不足してしまうということもあり得ます。

このため、中古の戸建ての場合には、保険独特の評価方法が２つ用意されていて、このいずれかで新価を算出することになっています。

まず、新築当時の建築費がわかっている場合は、当時から現在までの物価の変動などを考慮して、「もし、現時点で新築したらどのくらいかかるのか」を推定する方法があります。（年次別指数法）

次に、新築当時の建築費がわからない場合ですが、 このような時は、構造と立地から、建築費を推定する方法があります。

「○○県に立つ××構造の建物であれば、１平米あたり○○円くらいで建築できるだろう」という要領で、現在の建築費を推定します。（新築費単価法）

なお、このような年次別指数法や新築費単価法による計算は、保険会社または代理店が行います。

分譲マンションの分譲価額には、区分所有部分の建築費以外にも土地代（敷地利用権の価格）や共有部分の建築費が含まれるため、建築費がわかりにくくなっています。

このため、マンションの建築費は、所在地と延べ床面積から推定することになります。

「○○県のマンションであれば、1㎡あたり○○万円だろう」という具合で推定するわけですが、これを「新築費単価法」と言います。

新築費単価法によるマンションの新価の算出は、保険会社または代理店が行います。

なおマンションの火災保険については、こちらのページ[　マンションの火災保険選び　]でも関連の情報を説明しています。